Asset Management

Wat asset management betreft hanteert Cromwell een ‘de huurder is koning’-filosofie, aangezien we van mening zijn dat goede relaties de basis vormen voor een sterke, duurzame business.

Het voornaamste doel van het asset management team is het opbouwen van langdurige, wederzijds voordelige relaties met onze huurders. Op die manier krijgen we een duidelijk beeld van de behoeften van de huurders, zodat we die beter kunnen invullen. Met meer dan honderd objecten in de Benelux kunnen we huurders uit elke regio onderdak bieden.

Onze asset managers ontwikkelen tevens aangepaste business plannen voor objecten en controleren voortdurend hoe het met elk object is gesteld, in lijn met onze investeringsstrategie. Budgetten, voorspellingen, plannen en prestatierapporten worden op transparante en consistente wijze opgesteld, zodat alle objecten efficiënt kunnen worden gemanaged en de prestaties effectief kunnen worden geoptimaliseerd. Dat gebeurt door:

  • De incasso van huren en servicekosten;
  • Rapportage over huurachterstand, incassokwesties en huurindexatie;
  • Onderhoudsprogramma’s en –budgetten;
  • Controle op de naleving van de huurovereenkomst;
  • Oplevering van de gehuurde ruimte bij aanvang en beëindiging van de huurovereenkomst;
  • Rapporten voor asset management;
  • Verzekeringen.

Central Plaza, Rotterdam

Central Plaza in Rotterdam is een gebouw van 33.415 m2, bestaande uit tien kantoorverdiepingen, een winkelpassage, casino en een ondergrondse parkeergarage, pal in het midden van CBD Rotterdam, tegenover het Centraal Station.

Central Plaza was onderdeel van de UNO Portfolio (€ 140 miljoen), de eerste investering van het Cromwell Netherlands Diversified Partnership, in 2015.

Na de overname implementeerde het Benelux-team een substantiële verhuurstrategie. Door verlenging van de huurovereenkomst met belangrijke huurders hoopte men de inkomsten te stabiliseren. Dat werd mogelijk gemaakt door nieuwe huurovereenkomsten te sluiten met onder andere KPMG/Meijburg (dat een langdurige overeenkomst sloot voor 5.826 m2), Holland Casino (dat de huur van 9.255 m2 langdurig verlengde) en CoolBlue en Vapiano (die hun overeenkomst vernieuwden en uitbreidden).

Dankzij deze actieve assetmanagementstrategie is de leegstand gereduceerd van 30% tot 2%, en is de gewogen gemiddelde looptijd van de huur opgetrokken naar 8,9 jaar. Het resultaat is een institutional-grade-product, met kredietwaardige huurders van naam (68% A+), wat aanlokkelijk is voor de institutionele belegger.

Huys Europa, Amsterdam

Huys Europa is een vijf verdiepingen tellend kantoorgebouw van 6.131 m2 aan de Oostelijke IJ-oever in het stadcentrum van Amsterdam. Huurders zijn onder andere Funda, Warner Bros, Holland & Barrett en Indeed.

Het object maakte onderdeel uit van de Zenith Portfolio, die in 2016 overgenomen werd door de joint venture Hummingbird (Cromwell/Goldman Sachs).

Toen het Benelux-team de leiding kreeg over het object, was de bezettingsgraad 53%, en bleken de grote huurders ontevreden vanwege problemen met het gebouw en de vorige eigenaar. Er werd begonnen met onderhandelingen met potentiële nieuwe huurders en er werden twee nieuwe huurovereenkomsten gesloten, met een huur die 20% boven de in het businessplan gespecificeerde waarde lag.

Binnen zes maanden was het object volledig verhuurd, met een stabiele gewogen gemiddelde looptijd van vijf jaar. Na voltooiing van het businessplan, en na een institutioneel product met kredietwaardige huurders van naam te hebben ontwikkeld, werd het object verkocht met een netto-aanvangsrendement van 4,8%.

Koningskade 30, Den Haag

Koningskade 30 is een kantoorgebouw van 5.696 m2 in Den Haag.

Het object is aangekocht als onderdeel van een kantorenportfolio die in 2015 door het Cromwell Netherlands Diversified Partnership via een verkoop- en leasebacktransactie van de Kamer van Koophandel werd overgenomen.

Aangezien de KvK 17% van het pand in beslag nam en de rest leeg stond, moest het Benelux-team het object herpositioneren door middel van een uitvoerige opknapbeurt en nieuwe, kredietwaardige huurders.

In overleg werd de huurovereenkomst met de KvK ontbonden, waarna het gehele pand voor tien jaar werd verhuurd aan ABN Amro, waarbij besloten werd tot een uitvoerig renovatie- en herinrichtingsproject. De algehele leegstand van het object daalde van 83% tot nul, terwijl de gewogen gemiddelde looptijd steeg van vijf naar tien jaar. Het resultaat was een core-object met een AAA-huurder – een aantrekkelijke mogelijkheid voor de institutionele belegger.